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これからは手数料も保険料も原状回復費用も全部ゼロの時代がくる!?

インタビュー

任せきりは危険!不動産管理会社はきちんと見極めろ

―― 『まったく新しい「0円賃貸」で高収益マンション投資術』についてお話を伺えればと思います。「0円賃貸」は敷金・礼金・仲介手数料が0、火災保険なども0、退去時の原状回復費用も0ということで「借り手」には夢のようなお話です。このシステムがどう運用されているか教えていただけますか。

森:簡単に言ってしまうと、不動産のオーナーさんや入居者の方々に「0円賃貸」のクラブ(*1)に入っていただいて、毎月一定の額を会費として納めていただくと、そのお金を原資にして運用していきます。会費の額は地域によって違うのですが、平均すると入居者さんが月額2500円、オーナーさんからは1500円いただいています。 この原資から火災保険料や家賃保証の会社に払うお金、退去時の原状回復費、リフォーム代などを出していますし、私たちの利益もそこに含まれます。
ただ、普通に考えると、これでは原資として少なすぎますよね。そこが実は大事なところで、本には書かず「0円賃貸」のクラブに入っていただけた方だけにお教えしています。

―― 確かに、リフォーム代なども考えると、月々数千円という会費では原資として少なすぎるように思います。

森:リフォーム代だけでなく、常に入居率を高く保ち、家賃が下がらない状態を維持するためには、設備なども常に新しいものに変えていく必要があります。そういった原資もこの会費から出ていますね。

―― 物件の借り手からしたらすばらしいお話なのですが、この「0円賃貸」のお話をすると、不動産のオーナーの方々からはどんな反応が返ってきますか?

森:やはり最初は怪しまれますから、そこは納得していただけるまで、運用のシステムも含めて説明しています。
物件の利回りっていうのは満室を想定して入ってくる家賃を計算して、それを物件の購入価格で割って算出するのですが、常に満室ということなどそうないですから、大体はその計算通りにはいきません。
物件は古くなっていくごとに家賃は安くなっていきますし、入居率も下がっていきます。それに対して維持費などのコストは増えていくので、基本的にはどんどん手取り収入は減っていくわけです。これをいかに回避して、「常に満室」という状態に近づけていけるか、さらに支出を低く、一定に保つことができるか、その結果、中長期的に安定して高い手取り収入を得られるようにするかが大事だということはお話しさせていただいています。
オーナーが払うコストの例としては、たとえば10年くらい住んでいると部屋の中はかなり傷んだり汚れたりします。そういう人が退去すると、原状回復に80万から100万円くらいかかったりすることも多いのです。

―― そんなにかかるんですか?

森:ええ、10年間の汚れってすごいですよ。そんなものですから、10年住んだ人が退去することでその年の手取り収入がガクンと下がるんです。ただ、「0円賃貸」に入っていると、その費用は月々払っていた会費でまかなわれますからこの80万円はかかりません。オーナーさんからしたら中長期的な投資計画が立てやすくなるんです。

―― 本書で指摘されている「不動産オーナーと管理会社の関係は“投資家”と“資産運用会社”」という視点は斬新でした。投資家であれば自分の資産を管理会社に任せきりにはしないものですが、不動産オーナーの中には自分の不動産を管理会社に任せきりにしてしまう方が多いようです。この状態でいることに、どのようなリスクやデメリットがありますか?

森:資産運用会社、つまり不動産管理会社の選定がきちんとしているのであれば、任せきりでもいいと思います。
ただ、株をやる人は資産運用会社の運用実績を調べますが、不動産のオーナーというのは、自分の不動産を預ける不動産管理会社をきちんと調べず、単にその物件のあるエリアの管理会社に何も考えずに任せてしまったり、「物件を建てる時にお世話になったから」というような過去のしがらみで決めてしまう人が非常に多いんです。こういう選び方だと、自分の不動産の入居率が悪くてもその原因を分析しません。だから入居率は悪いままなんです。これは大きなデメリットですよね。
不動産のオーナーというのは、投資家であり経営者ですから、不動産管理会社がどのように自分の資産である物件を管理しているのか、入居率は高いのかというのを見極めて、いい加減な会社ならどんどん乗り換えるべきです。この本にはきちんとした不動産管理会社を見分けるチェックポイントも書いていますので、参考にしてほしいですね。

―― 「入居率をいかに高く保てるか」というのが不動産経営のキーワードです。ただ、古かったり、駅から遠かったりという悪条件の物件の場合、入居者を集めるのはなかなか難しいのではないですか?

森:空室であるからには、そこには必ず原因があります。その原因を見極めて、弱点を補う魅力をつけてあげればいい。
たとえば「駅から遠いから入居者が集まらない」ということであれば、多少家賃を下げたり、リフォームしてデザイナーズ物件にすれば部屋が埋まるかもしれません。満室にならない物件はないと心得て、空室の真因を見つけることが大事です。
入居者の方が物件を選ぶ時の検討事項は、基本的には「エリア」「間取り」「家賃」の3つですが、全て望みどおりの物件を見つけることは難しいので、ほとんどの人は「間取りと家賃は希望通り。多少駅から遠いけど仕方ないか」というように、どこかで妥協します。「敷金・礼金0」というのももちろんこういった妥協を引き出す要素になりますから、その意味でも「0円賃貸」はメリットがとても大きいです。

―― また、不動産オーナーの方の中には本業を持っていて、その合間に不動産経営をしているという人もいるはずです。こういった方はあまり不動産の方に手間をかけられないケースが多いと思いますが、こういった方が自分の不動産の価値を保ち、空室をつくらないように運営していくにはどんな方法があるのでしょうか。

森:繰り返しになってしまいますが、不動産管理会社をきちんと見極めるということは最低限やっていただきたいです。
今契約している不動産管理会社が自分の物件にどれくらい入居者を集めてくれているか、自分の収入を最大化させてくれているか、空室が続く部屋があるならそこを埋めるためにどんなことをしているのかということくらいは不動産を持っているからには確認しておかないといけません。こういったことはまともな会社であれば電話で問い合わせれば教えてくれるわけですから。

「0円賃貸」その驚きの効果

―― 本の後半で、「0円賃貸」を導入したことで物件がどう変わったかという例が取り上げられていますが、入居率45%だった物件が満室になるなど劇的な変化があったようですね。

森:入居者さんが1日で決まったり、1ヶ月で9部屋の空き部屋が埋まったりといった例もあります。導入すれば変化は大きいですね。

―― それは、季節に関係なくということですか?

森:確かに2月~3月は繁忙期ですが、「初期費用が0円、退去費用も0円」というのを常に発信し続けていれば一年中人は集まります。不動産管理会社からしたら、常に忙しい状態が続くようになります。

―― 森さんの本を読んだり、こうしてお話を聞いていると「0円賃貸」がいかにこれまでの不動産のビジネスモデルとかけ離れたものかということがわかります。このビジネスモデルを広げていく過程で“業界”からの抵抗はありませんでしたか?

森:抵抗だらけでした。今でこそ全国に13社の加盟店があって、店舗数でいうと40店舗くらいあるのですが、最初は各地域の不動産管理会社から大ブーイングでしたね。
僕は神奈川の出身なのですが、不動産の仕事は秋田県で始めました。秋田というのは保守的な土地柄です。そんな状況で新参者が新しいことをやろうとすると潰しにかかってくるわけですよ。脅迫電話がかかってきたこともありましたし、あらぬ噂を流されたこともありました。
でも、違法なことをやっているわけではないですし、結局はエンドユーザーである入居者さんの方々に支持されれば生き残っていけるはずです。その思いでここまでやってきましたね。

―― 「0円賃貸」の更なる普及にむけて、森さんが経営する「リネシス株式会社」では先日「入居率100%倶楽部」を設立し、会員の募集をスタートしました。この倶楽部について詳しく教えていただきたいです。

森:「入居率100%倶楽部」は、まずは今ある空室をどのように埋めていくか。その次に、満室の状態からいかに収入を増やしていくかという2つのステップに分かれています。会員になっていただいた方には、この2つのステップをいかに達成していくかということについてメルマガやセミナー、勉強会を通してお教えしていく予定です。こちらは無料なのでぜひ登録していただきたいです。

―― 不動産オーナーの方向けの本だと思いますが、特にどんなオーナーさんに読んで欲しいとお考えですか?

森:たとえば首都圏ですとか、敷金・礼金を取ってもいてもまだ賃貸経営が成り立っているエリアはいいと思うのですが、問題は若い人が都市部に流出して高齢化が進み、入居者さんが集まらない地方のオーナーさんですよね。特に、県庁所在地ではなく周辺地域で賃貸経営をしているオーナーさんにとっては「0円賃貸」は即効性のある万能薬です。

―― 最後になりますが、今おっしゃったような地方の不動産オーナーの方々にメッセージをいただければと思います。

森:たとえ今、自分の物件の入居率が低くても絶対に諦めないでいただきたいです。どんなオーナーさんでも、土地の有効活用として希望を持ってアパート経営、マンション経営を始めたはずです。今からでも入居率の低い状態を脱け出して、満室に持っていくことは必ずできます。ぜひこの本を読んでいただいて、「0円賃貸」を取り入れてみていただきたいですね。わからないことがあったら、無料相談をやっていますのでどんどん聞いていただければコンサルティングさせていただきます。
(*1:森さんが運営している「入居率100%倶楽部」のこと URL:http://100club.biz/

アマゾンへのリンク:まったく新しい「0円賃貸」で高収益マンション投資術
まったく新しい「0円賃貸」で高収益マンション投資術
定価:
1,100円(税抜)
著者:
森裕嗣
ISBN-10:
4344027469
ISBN-13:
978-4344027466
アマゾンへのリンク:amazonで今すぐ購入!

目次

第1章
儲けたかったら「0円賃貸」を始めなさい
  • なぜ今まで「0円賃貸」がなかったのか?
  • 「0円賃貸」とはどんなもの?
  • 入居者さん、不動産会社、オーナーさん、全員が満足するのが「0円賃貸」
  • 「0円時代」はとっくに到来している
  • 礼金は下宿時代の名残
  • 長く住んでもらるのが「0円賃貸」
  • 入居者さんのほうが情報を持っている
  • それでもまだ「マイホーム」を買いますか?
  • 儲けたかったら「0円賃貸」を始めなさい
第2章
オーナーさんは不動産管理会社を選びなさい
  • 9割のオーナーさんが入居者さんを逃している
  • 場所がよくて家賃が相場でも入居者さんが来ない現実
  • 不動産管理会社は千差万別
  • 不動産業界が、経験者を優遇する本当の理由は?
  • オーナーさんも理念を持とう
  • あなたたちは投資家です、「大家さん」はやめなさい
  • 10部屋あったら、必ず10部屋全部、入居してもらう
  • オーナーさんは不動産管理会社を選びなさい
  • 不動産管理会社は毎年替えよう
  • 家賃以外で部屋に魅力を持たせる攻めの投資
  • よい不動産管理会社を見分ける5つのチェックポイント
  • 選んだあとも積極的にかかわろう
第3章
もう「空気」に部屋を貸すのはやめましょう
  • 空室は「無収入」という危機感を持つ
  • 「負け組」オーナーさんの特徴とは?
  • 家賃は建物が生み出しているわけではない
  • 借金オーナーさんは空室が出ると返済が苦しくなる
  • 「最長で30年保証」する、サブリースとは?
  • マンションが古いからってあきらめていませんか?
  • お金を生まないものにお金は使わない
  • 部屋を貸すのは立派な「経営」
  • 「見に行きたい」と言われないならオーナーさんも提案しよう
  • 私がなぜ不動産投資を勧めるのか
  • お金がない人ほど不動産投資をしなさい
  • 実際に不動産投資をスタートしてみたら?
  • 不動産は1戸やるのも100戸やるのも一緒
第4章
「0円賃貸」の儲かるカラクリ
  • 入居者が喜ぷ24時間駆けつけサービス
  • 退去のたびに最新設備になる
  • リフォームでやってもらいたい8つのこと
  • 不動産管理会社の営業に「決めやすい」物件だと思ってもらえる
  • 本当に全部0円にできた理由
  • 家賃保証事業を行うことで「0円賃貸」が可能になった
  • 不動産管理会社は家賃保証事業をやろう
  • 「0円賃貸」で、利益が大幅に改善した!
  • 店舗はリスクが大きく「0円賃貸」には向かない
第5章
地方物件は「0円賃貸」で一人勝ち
  • 地方物件こそ「0円賃貸」
  • 「0円賃貸」なら遠距離不動産投資も可能
  • 土地力ンのある場所を選ぼう
  • 地方では高齢者を取り込むマンションが狙い目
  • 地方のアパート・マンションの利回りがいい理由
  • まずは情報を集めてみよう
  • セミナーにも参加してみよう
第6章
入居者100%!満室経営の極意
  • 「0円」で、入居者さんの興味を引きつける
  • 入るのも大切だけど出ないようにするのが重要
  • 不動産投資を通じて成し遂げたいことは何か?
  • 経営者目線で、他の業種も参考にしよう
  • 入りたいマンション読者アンケート1位は0円マンション
  • 細々と経営していた不動産管理会社が飛躍した事例
  • 2代目オーナーさんの時代にやってもらいたいこと
  • 不動産投資はほとんど納税しなくてすむって知っていますか?
  • 大手企業が不動産業界を狙っている
第7章
これからの賃貸は、すべて「0円賃貸」になる!
  • これからの賃貸はすべて「0円賃貸」になる
  • 住む人、オーナーさんが幸せになる「0円賃貸」
  • 「家賃0円」アパートが出てくる可能性も大
  • 「0円賃貸」システムを日本中に広めたい

著者プロフィ―ル

森裕嗣(もりゆうじ)

リネシス株式会社 取締役
1974年、神奈川県横須賀市生まれ。
父親の転勤により、生後8カ月でサンフランシスコへ移る。4歳で帰国、小学校のときは「両親の期待に応えよう」と受験勉強に励み、進学校の私立中学校に入学。成績は常にトップクラスだったが、3年生のときに地元の不良仲間と遊ぶようになってから急降下。「やりたいことがあったら、高校に行くのがすべてではない」と副校長先生に言われたことで、高校中退を決意。
鳶職に従事したのち、電気工事関連会社に入社。ケーブル工事の資格をとり、都市型ケーブルの端末処理を行う。
22歳のとき、学歴コンプレックスがピークに達し、発奮。
予備校に2年間通って猛勉強し、大検に合格。24歳の4月に、大東文化大学国際関係学部に入学する。
卒業後、29歳で不動産のデベロッパ一会社に入社。その後、1年もたたずに独立、不動産会社を設立するが、資金調達がままならず何度も倒産の危機を迎える。
そんなとき、秋田県のビルダーから、新築するアパートのオーナー募集営業を依頼される。アパートオーナー募集が完了し、入居者募集も手伝っていたが、新築でありながら「空室率40%」というあり得ない赤字状態が続く。
オーナーさんに高入居率をどうやって提供しようかと考え、日本初の「0円賃貸」 をスタート。1カ月もしないうちに、99%のアパートに惜り手がつく。
その後、秋田県に引っ越し、不動産会社3店舗を展開するに至る。
現在は、介護施設、ゼロ円賃貸ネットワーク事業、再生可能エネルギー会社など5社を経営しながらも、「0円賃貸」への要望が圧倒的に高まったため、都内に事務所を構え、全国に展開している。
人生のミッションは、住まいを通して、幸せになる人を増やし続けること。

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まったく新しい「0円賃貸」で高収益マンション投資術
定価:
1,100円(税抜)
著者:
森裕嗣
ISBN-10:
4344027469
ISBN-13:
978-4344027466
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