Tweet
インタビュー
―― 『図解 プライベートカンパニーを活用して、不動産投資をしよう!』についてお話をうかがえればと思います。まず基本的なところで、不動産投資を個人ではなく「プライベートカンパニー」として法人化して行うというのは、今のところあまり一般的な方法ではないのでしょうか。
成田：現状、法人を作ってまでやろうという人は少ないです。地主の方などは法人でやっている人もいますが、それ以外の人ということですとあまりいないのではないかと思います。
―― この方法で不動産投資をしている人が少ない理由としてはどんなことが挙げられますか。
成田：法人を作ると個人よりひと手間いりますし、税理士への依頼事項もでますので、費用が少しかかったりします。また、私の会社の顧客を例にするなら、不動産を買いたいと言っていらっしゃる方はほとんどサラリーマンの方です。普段会社勤めをされている方ですと、法人を作るというアイデア自体が出てきにくいということもあるのかもしれません。
ただ、前著の『プライベートカンパニーを活用して、不動産投資をしよう!』や今回の本を通して、法人で不動産投資をするメリットに気づいて、「自分も法人で不動産を買いたい」といって相談に来られる方は増えていますね。
―― 税金の観点でいえば、不動産投資は個人で行うよりも法人化した方がメリットが大きいことは明らかですが、こうしたことはあまり知られていません。
成田：会社員として働きながら副業として不動産投資を考えている方は多いと思いますが、そういった方は、会社員としての収入が高いほど法人化のメリットは大きくなります。
個人の場合は所得から税金を払い、残ったお金を使うことができる、というスタイルですが、法人化すれば所得からまず経費にあたるお金を使い、残ったお金から税金を払っていくというのが基本的なスタイルです。両者では手元に残るお金は当然変わってきます。
たとえば、会社員で課税所得が1000万円ある人が、副業の不動産投資でも一年で1000万稼いだとすると合計2000万円ですから、所得税率で40％になってしまいます。どんなに自分の不動産に手をかけて、満室になるように努力しても、個人でやっている限りはそれだけ持っていかれてしまいます。
法人であれば、自分の配偶者や家族を社員や役員にして給与を支払うことで所得を分散させて、一人あたりの実行税率を低くすることができますし、給与所得控除を受けられますから課税所得を抑えることもできます。もちろん、給与を支払うわけですからそれなりの勤務実態がないといけませんが、「役員」であれば意思決定が仕事ですから、勤務実態として自由が利きますよね。
―― 先ほど、法人化には手間がかかるというお話が出ましたが、本の中で「プライベートカンパニー」を作るにあたっては、「プロ」と組んでやるのがいいと書かれていましたね。
成田：すごく勉強すれば一人でできないことはないのですが、法人を作る時というのはとにかく提出書類が多いですし、設立後の税金周りのことやコンプライアンスのことも考えると税理士など専門家と組んでおく方がいいのではないかということですね。特に会社員しかやったことがない方だと、どんな出費を経費に入れていいのかといったことで結構迷ってしまうものなんです。法人を作る最初の段階で専門家のアドバイスを受けておいた方がのちのちスムーズにいくということは言えると思います。
―― 不動産をめぐる税制の「今後」についても詳しく解説されていました。予想される税制の変化について、お話できる範囲で教えていただきたいです。
成田：不動産に限ったことでなく、世の中全般に言えることとして、個人にかかる税金は上がっていく傾向にあって、特に所得の多い人の税負担は今後増えていくはずです。
一方で、国内の企業を海外に出したくないという国の思惑から法人税は下がる傾向にあります。不動産投資を法人で行うというのはこの流れに沿ったものです。
―― 不動産投資で成功する方もそうでない方もたくさん見てきたかと思いますが、成功する人の共通点としてどのようなことがあるのでしょうか。
成田：まず、勉強熱心ということでしょうね。不動産投資について詳しく知っているに越したことはないので。
ただ、勉強して「物件を見定めるプロ」にはなったけど、肝心の投資でお金を得られない人もいるんですよ。私たちが勧めている不動産投資は、物件を安い時期に買って、値が上がるのを待って売るというキャピタルゲイン目的のものではなく、インカムゲインが目的です。つまり、家賃収入などで安定した収入を得られるようにしようということなので、始めるのは早い方がいい。勉強熱心なのはいいことなのですが「物件を見定める目」ばかり磨いてしまうと、なかなか物件の購入に踏み切れなかったりするんです。5年間投資する物件を探し続けているという人もいる。これは5年間家賃収入を得る機会を逃し続けているとも言えますよね。
それと、先ほどの話と重なりますが、自分一人ですべてやろうとしない人も成功しています。何でも自分でやろうというのはいいことなのかもしれませんが、やはり任せるべきところはプロに任せたほうが時間は有意義に使えますから。
―― 普段は会社員として働いているとなおさらそうかもしれませんね。全部自分でやろうとすると時間的に厳しい面がありそうです。
成田：物件を購入した後の管理にしても、私たちも含めた不動産管理のプロに任せれば、たとえば入居者の方から要望があった時にも素早く対応できますが、自分でやるとなると大変ですよね。日中は会社にいるわけですし。
不動産管理が趣味も兼ねていて、内装や壁を自分で塗り替えたりしている人もいないことはないのですが、合理性だけを考えるのであればお金はかかっても専門家に依頼するのがいいのではないかと思います。
―― インカムゲイン投資ということですと、「借り手のつきやすい物件」を購入することが重要になります。どんな点に気をつけて物件を選ぶべきでしょうか。
成田：入居者を集めなければいけませんから駅から近いに越したことはありません。あとはバランスですよね。駅から近いマンションだと入居者は入りやすいかもしれませんが物件の購入価格が高くなるので利回りは低くなりやすいですし、アパートは比較的安く購入できて高い利回りで運用できるのですが、場所によっては入居者が集まりにくいということもあるかもしれません。そのあたりの見極めはしっかりしていただきたいですね。
不動産投資が成功するかどうかというのは、どの物件を購入するかである程度決まってしまって、後で一生懸命手をかけてもなかなか逆転するのは難しい。最初が一番肝心なんです。
―― 不動産投資について、色々な方の相談に乗る機会が多いかと思いますが、最近よく受ける相談はどんなものですか？
成田：個人として既に不動産を買ってしまっていて、今から法人化してその不動産をそちらに移したい、というものが最近は多いですね。私たちとしては、法人を作ってから不動産を購入することをお勧めしているのですが、そういった相談にも乗っています。
―― 最後になりますが、不動産投資を今後やっていこうと考えている人や、すでにやっている人にメッセージをお願いできればと思います。
インカムゲインが目的の不動産投資は、キャピタルゲイン投資と違い、「早く始める」ことがアドバンテージになります。物件をローンを組んで買うにしても、早く買えば早く完済できますし、早く始めるほど得られる収入も多い。 不動産投資に興味を持っている方は、ぜひ早めにスタートしてみてください。